文/澳门法治报社会观察组（周新政 蘆葆霖 張海星 許曉宇 鈞承 田榮哲  ）

      近日，财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上关于房地产税的最新表态，再次将这一搁置已久的公共政策议题推向舆论中心。其透露的 “立法起草完成、技术难点基本解决”“最适合作为地方税税种” 等关键信息，与当前仍在调整的房地产市场形成强烈呼应，引发各界对 “现在是否适合推出房地产税” 的热烈讨论。作为调节财富分配、推动地方财政转型的重要改革方向，房地产税的推出时机选择，既关乎改革目标实现，更牵动经济社会稳定大局。

一、政策铺垫与技术准备：多年蓄力奠定基础

房地产税的推进并非一蹴而就，而是历经二十余年的政策酝酿与技术筹备。早在 2003 年，公共政策层面便开始探讨物业税（房地产税前身）；2013 年十八届三中全会首次明确 “加快房地产税立法并适时推进改革”，确立了其法定推进路径。2021 年 10 月，全国人大常委会授权国务院开展试点，标志着房地产税从论证研究迈入实际操作阶段，明确了征税对象、纳税人等核心框架，排除了农村宅基地及其上住宅的征收范围。

技术层面的关键突破为改革提供了可行性支撑。楼继伟指出，房地产税最大难点在于税基确立，即如何对大量非自由交易房屋进行合理估值。如今这一难题已大致解决，拟采用 “自由交易房产价值打折” 的评估方式，既兼顾公平性又具备实操性。而 2023 年我国全面实现不动产统一登记，更构建了房地产税征收所需的产权信息基础，为精准征管提供了技术保障。从立法进程看，尽管尚未经全国人大常委会正式通过，但起草工作的完成已使政策具备了快速落地的基础条件。

二、现实约束：市场调整期的推行顾虑

与政策准备相对应的是，当前房地产市场仍处于深度调整周期，成为制约房地产税推出的核心现实因素。国家统计局数据显示，2025 年 1-10 月，全国房地产开发投资同比下降 14.7%，住宅投资下降 13.8%；新建商品房销售面积和销售额分别下降 6.8% 和 9.6%，住宅销售面积降幅达 7.0%。10 月末商品房待售面积达 75606 万平方米，国房景气指数仅为 92.43，处于较低运行区间。

这样的市场态势下，推出房地产税面临多重压力。楼继伟坦言，2022 年暂缓试点的核心原因是房地产泡沫破灭后市场大幅下行、经济受疫情冲击承压，而当前 “泡沫虽已破灭，但下行仍在过程中”，此时推出仍面临较大阻力。从市场反应看，网友普遍认可房地产税的改革方向，但担忧 “当前楼市形势难以立马推出”，担心税收增加购房者负担，进一步抑制市场需求，加剧行业调整压力。此外，专家马光远提出的 “退休官员公开谈及立法进展是否合适” 的质疑，也反映出政策推出需兼顾程序合规性与社会预期引导。

三、核心诉求：地方财政转型的迫切需求

尽管推行时机存疑，但房地产税作为地方税的核心适配性，仍是其不可忽视的政策价值。楼继伟多次强调，当前地方政府缺乏大体量独立地方税种，仅靠契税等小税种难以支撑公共服务支出需求。房地产税的独特优势在于，其税收收入与当地房地产价值、公共服务质量直接挂钩 —— 地方政府提供的公共服务越好，房产价值越高，税收收入越丰厚，形成 “公共服务提升 — 房产增值 — 税收增收” 的良性循环，这种激励相容特性使其成为地方税的最优选择。

这一诉求在土地财政红利消退的背景下更为迫切。长期以来，地方政府高度依赖土地出让收入维持财政运转，但随着房地产市场调整，土地财政模式难以为继。2024 年全国政府性基金预算收入下降 12.2%，主要受地方国有土地使用权出让收入下滑影响。同时，地方债务风险显性化，部分 “土地财政依赖度高 + 债务率高” 的地区已面临财政收支压力，亟需培育新的稳定税源。房地产税的推出，被业内视为破解土地财政依赖、防范地方债务风险的关键路径，也是完善地方税体系的必然要求。

四、多方博弈：改革与稳定的平衡之道

当前关于推出时机的争议，本质上是改革目标与现实条件的博弈。支持方认为，房地产税的长期价值明确，应抓住立法与技术准备就绪的窗口期，通过渐进式推进实现改革突破，同时发挥其调节房产持有成本、抑制投机的作用，促进房地产市场平稳健康发展。2023 年初楼继伟便曾提出，在经济转为正常增长后应尽快开展试点，体现了 “不因短期波动放弃长期改革” 的思路。

反对方则强调，宏观经济与房地产市场的稳定是改革的前提。当前经济复苏仍需稳定的房地产市场作为支撑，若此时推出房地产税，可能进一步削弱市场信心，加重企业与居民负担，与 “稳增长、保民生” 的短期目标形成冲突。多位业内人士指出，2023 年房地产税未纳入十四届全国人大常委会立法规划，正是基于对经济社会发展的综合考量，体现了 “积极稳妥” 的改革原则。这种审慎态度并非否定改革，而是为了寻找更优推出时机，实现改革效益最大化。

最后：适时推出需找准 “稳” 与 “进” 的平衡点

房地产税的推出，从来不是 “是否推” 的选择题，而是 “何时推、如何推” 的策略题。从长期看，作为调节财富分配、推动地方财政转型的重要举措，其落地是大势所趋；从短期看，市场调整、经济承压的现实约束不可忽视。楼继伟提出的 “适时推出”，核心要义在于找到改革目标与现实条件的平衡点 —— 既不盲目冒进，也不拖延改革。

当前而言，房地产税的推进更适合采取 “渐进式路径”：一方面持续完善征管细则，细化税基评估、税收减免等实操方案，回应公众对公平性的关切；另一方面密切监测市场动态，待房地产市场企稳回升、经济运行转入常态化增长后，先通过试点积累经验，再逐步扩大实施范围。唯有如此，才能既实现房地产税的改革价值，又保障经济社会稳定发展，真正做到 “改革于法有据、推进积极稳妥”。

責任編輯 天樂

審核  許曉宇